2 trường hợp được trả lại đất đã mua thuộc quy hoạch

Khi mua phải đất thuộc quy hoạch thường gặp rất nhiều bất lợi như khó chuyển nhượng lại, giá thị trường thấp, nhiều trường hợp không được xây mới. Vậy, khi "nhỡ" mua đất thuộc quy hoạch có được trả lại không?


Hình minh họa


*Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Khi nào được trả lại đất đã mua thuộc quy hoạch?


Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất, nhà ở và tài sản khác nếu có) thuộc quy hoạch nhưng người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền trả lại đất và yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền nếu thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:


Trường hợp 1: Hợp đồng có quy định


Thông thường khi lập hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng cam đoan đất không thuộc quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giấy tờ về nhà đất hợp pháp, nhà đất không bị thế chấp,…


Trường hợp trong hợp đồng mà bên chuyển nhượng có cam đoan, cam kết đất không thuộc quy hoạch mà sau đó người nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam đoan, cam kết có hiệu lực) thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền, đồng thời trả lại đất cho bên chuyển nhượng.


Nếu hợp đồng có quy định nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện theo hợp đồng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.


Trường hợp 2: Hợp đồng không quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng (hầu như không xảy ra trên thực tế).


Khi không thuộc 01 trong 02 trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng phải “chấp nhận”; trong trường hợp này người dân cần nắm rõ quyền của người có đất thuộc quy hoạch.


Mua đất thuộc quy hoạch có những quyền gì?


1. Có thể chuyển nhượng, tặng cho


Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, đất thuộc quy hoạch được chia thành 02 trường hợp:


Trường hợp 1: Thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện


Khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…


Trường hợp 2: Thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện


Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đó được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình khác không phải là nhà ở, trồng cây lâu năm (thông thường khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm sẽ thu hồi đất theo kế hoạch đó).


Trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình xây dựng khác hiện có phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.


2. Có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn


Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, nhà ở đó.


Sau ba (03) năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất thuộc quy hoạch hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất trong quy hoạch có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.


3. Được bồi thường về đất


Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì dù đất thuộc quy hoạch hay không thuộc quy hoạch chỉ cần đủ các điều kiện dưới đây hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất:


- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng không phải là đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.


- Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai mà chưa được cấp.


Lưu ý: Có 01 trường hợp không có hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất.


4. Được bồi thường về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:


“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”.

Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất thuộc quy hoạch hoặc không thuộc quy hoạch chỉ cần tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì chủ sở hữu tài sản đó sẽ được bồi thường, ví dụ như nhà ở bị tháo dỡ, cây trồng bị chặt bỏ,…


Kết luận: Khi mua đất thuộc quy hoạch mà không biết thì chỉ được trả lại đất với điều kiện hợp đồng có quy định về nội dung này hoặc không có quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý.


Trường hợp không trả lại được cho nhau những gì đã nhận người nhận chuyển nhượng cần nắm rõ những quyền khi đất thuộc quy hoạch để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình cho dù khi thuộc quy hoạch thì giá thị trường và lợi ích khác bị giảm đi rất nhiều.


Theo Luật Việt Nam