Giải đáp 10 vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất

Để giúp người dân hiểu rõ các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có thể tự mình thực hiện thủ tục này, chúng tôi đã tổng hợp và giải đáp về những vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đó là những vướng mắc cơ bản và phổ biến nhất.


Hình minh họa


1. Khi nào được chuyển lên đất thổ cư?


Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ được chuyển sang đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.


Đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển lên đất thổ cư phải được sự đồng ý bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).


2. Không phải xin chuyển mục đích sử dụng đất là được chuyển


Nhiều người dân có suy nghĩ chỉ cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp tiền thì sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định rõ việc quản lý, sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


Mặc dù Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khi ra quyết định cho phép phải dựa trên những căn cứ nhất định. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Tóm lại, không phải 100% người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là sẽ được chuyển.


3. Hạn mức xin chuyển lên đất thổ cư là bao nhiêu?


Pháp luật đất đai hiện nay không quy định hạn mức diện tích khi chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật chỉ quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp hay diện tích tối thiểu được phép khi tách thửa.


Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư hiện nay phụ thuộc vào những căn cứ sau:


- Nhu cầu của người sử dụng đất (bên tài nguyên môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).


- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.


Lưu ý: Mặc dù pháp luật không quy định hạn mức nhưng trên thực tế các địa phương thường căn cứ vào hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích cho phép chuyển.


Tóm lại, pháp luật không quy định hạn mức nhưng sẽ căn cứ vào nhu cầu và kế hoạch sử dụng đất (thường sẽ căn cứ vào hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở tại địa phương để xác định hạn mức tối đa). Nghĩa là dù có tiền để nộp nhưng không phải muốn chuyển bao nhiêu lên đất ở thì được chuyển bấy nhiêu.


4. Phải xin phép ai khi chuyển mục đích sử dụng đất?


Đây là vướng mắc của không ít hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất; nhiều người nghĩ là sẽ xin Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc bên địa chính hoặc tài nguyên môi trường. Tuy nhiên, những cơ quan trên đều không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.


Đối với câu hỏi: “Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép ai” thì Luật Đất đai đã quy định rõ thẩm quyền tại Điều 59 như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân…”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân phải ghi trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:


Kính gửi: Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.


5. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất


Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp phải xin phép) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:


- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.


- Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).


Như vậy, hồ sơ xin chuyển cần chuẩn bị là Giấy chứng nhận và đơn xin chuyển theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.


6. Nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất


Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai như cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ,… thì hộ gia đình, cá nhân được nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất khác với những thủ tục trên.


Căn cứ khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử sử dụng đất theo quy định sau:


- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.


- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.


Lưu ý: Khi nộp hồ sơ phải lấy phiếu tiếp nhận và trả kết quả (phiếu hẹn).


7. Chuyển lên đất thổ cư phải nộp bao nhiêu tiền?


Bên cạnh vướng mắc khi nào được chuyển lên đất thổ cư (đất ở) thì đây là vấn đề mà người dân quan tâm nhất.


Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:


Trường hợp 1: Chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất ở thì tính theo công thức sau:


Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)


Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tính theo công thức sau:


Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)


Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất.


Như vậy, pháp luật đất đai chỉ quy định cách tính chứ không ấn định số tiền cụ thể. Để tính được số tiền phải nộp thì người dân cần phải biết những thông tin sau:


- Vị trí thửa đất.


- Giá đất ở của thửa đất đó.


- Giá đất của loại đất đang sử dụng theo từng vị trí.


Lưu ý: Giá đất là giá do các tỉnh, thành quy định trong bảng giá đất.


Để tính được số tiền phải nộp là vấn đề phức tạp vì mỗi thửa đất có vị trí khác nhau, giá đất cũng khác nhau, mỗi vị trí trong từng thửa đất cũng có giá khác nhau (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).


8. Khi nào chuyển lên đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất?


Khi chuyển lên đất ở thì ai cũng mong mình không phải nộp tiền sử dụng đất. Để không phải nộp tiền sử dụng đất thì phải thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc không phải nộp (dù không thuộc trường hợp được miễn nhưng vẫn không phải nộp).


Hiện nay, chỉ có duy nhất 01 trường hợp khi chuyển sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất dù không thuộc diện được miễn, đó là trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể: