Lỗ hổng trong quản lý đất đai: Công khai, minh bạch việc thu hồi, đền bù và đấu giá đất

Không chỉ giới chuyên gia mà chính các Đại biểu Quốc hội mỗi khi nhắc đến Luật Đất đai 2013 đều tỏ ra nóng ruột. Các chuyên gia cho rằng, bất cập ở đây là Luật Đất đai hiện không theo kịp các biến động trên thị trường và từ đây việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 được cho là việc làm cấp thiết nhằm giảm thiểu những bất cập về mâu thuẫn trong thu hồi, bồi thường giá đất hay những vấn đề về lợi ích nhóm, tham nhũng liên quan đến đất đai.

Sửa đổi Luật Đất đai 2013 là việc cấp thiết để giảm thiểu những bất cập và mâu thuẫn trong thu hồi, bồi thường đất. Ảnh: Cao Nguyên


Phải công khai, minh bạch


Câu chuyện bồi thường về đất đai là vấn đề nổi cộm, gây khiếu kiện nhiều nhất, gây bức xúc trong dư luận, nhất là các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có dự án nhà ở để bán. Vì vậy, cần nghiên cứu xem xét các bất hợp lý trong quy định của luật cũng như trong chỉ đạo, quản lý khi triển khai đền bù, thu hồi đất.


Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, tại Điều 74 Luật Đất đai về nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất có những điểm cần xem xét như: Thu hồi đền bù vì mục đích quốc phòng, an ninh, công trình công cộng, và vì mục đích phát triển kinh tế. Đây là hai phương thức hoàn toàn khác nhau vì người dân ít bức xúc, khiếu kiện đối với dự án vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích cộng đồng.


Tuy nhiên, theo ông Thịnh, đền bù một cách bắt buộc “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định” quy định tại Điều 74 khoản 2 Luật Đất đai cho các dự án phát triển kinh tế - đặc biệt là dự án nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh - để chủ đầu tư được giao đất, được hưởng chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp và thường là thấp hơn nhiều so với giá thị trường.


Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 74 quy định việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật đã không được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, không công khai, minh bạch, nhất là về giá đền bù, mục đích thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng, gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội.

Có thể thấy thời gian vừa qua các vụ án tham nhũng liên quan đến cán bộ có chức có quyền dính dáng đến đất đai (cấp đất, thu hồi đất, hưởng lợi, tham nhũng thông qua chi phí không chính thức, suất ngoại giao, chỉ định thầu…) được phanh phui là một minh chứng cụ thể.


Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm - cho rằng, ngoài các ý kiến của các chuyên gia vẫn còn nhiều vấn đề khác cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai như: Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi, phương thức đền bù, giá đền bù; phân loại đất, sử dụng đất đô thị; định giá đất; hạn mức sử dụng đất; cấp quyền sử dụng đất; thanh tra và xử lý vi phạm.


Chồng chéo quy định khiến công tác quản lý gặp khó


Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Mội trường cho biết hiện nay có nhiều luật đã sửa đổi, ban hành mới. Ngoài Luật Đất đai ban hành vào năm 2013 còn rất nhiều luật khác ban hành vào 2014, 2015, 2017… khiến cho các luật có sự chồng chéo nhau. Một số luật bó, trong khi một số luật lại mở nên công tác quản lý gặp khó.


Ví dụ như Luật Nhà ở cho cá nhân người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam được sở hữu nhà ở thế nhưng Luật Đất đai vẫn chưa cho họ quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, 2 luật này có xung đột nhau khiến cho chưa có người nước ngoài nào mua nhà gắn với đất. Luật Nhà ở không chỉ cho người nước ngoài mua nhà ở mà còn được sử dụng để kinh doanh. Ý tưởng của Luật Nhà ở là muốn mở rộng ra để tạo điều kiện và kích thích người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và cũng phù hợp với các Hiệp định Thương mại tự do, đặc biệt là 2 Hiệp định tự do kiểu mới CPTPP và EVFTA. Thế nhưng Luật Đất đai thì bó lại, chưa cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.


Tượng tự, Luật Lâm nghiệp 2017 có những hướng cơ bản là được giao rừng, được thuê rừng nếu không sử dụng nữa phải trả lại cho Nhà nước. Nhưng Luật Đất đai hiện nay vẫn cho phép chuyển nhượng đất rừng. Một bên là không cho chuyển nhượng rừng, một bên lại cho chuyển nhượng rừng. Hai bên cần có sự thống nhất, đừng để xảy ra xung đột giữa các luật.


Một điểm nữa, ví dụ như hiện nay, nhu cầu khai thác du lịch những khu dự trữ sinh quyển, khu bảo tồn đa dạng sinh học, những khu đất ngập nước thì khả năng khuyến khích, thu hút du lịch rất lớn. Thế nhưng cả Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp đều chưa thể giải quyết vấn đề này. Để phát triển du lịch thì phải phát triển như thế nào, mặc dù có tiềm năng du lịch. Ví dụ như Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ hay Phú Quốc, bản thân tính tự nhiên của nó đã hấp dẫn rồi. Nhưng cho phép khai thác du lịch như thế nào thì cả 2 luật trên đều chưa có cơ chế.


Những ví dụ trên đặt ra vấn đề là có những xung đột trong quy định giữa Luật Đất đai với các luật khác, trong lúc rất nhiều luật đã được sửa từ năm 2014 đến 2020. Ví dụ Luật Xây dựng được sửa năm 2020, Luật Đầu tư thậm chí còn ban hành luật mới thay thế Luật Đầu tư 2014. Tất cả cho thấy cần làm sao để Luật Đất đai tương thích với các luật khác và hơn nữa các luật quản lý về tài nguyên, tài sản trên tài nguyên đất đai cần phải xác định tính thống nhất, nhất quán.

Ông Đặng Hùng Võ nói, tương lai phát triển kinh tế Việt Nam muốn mở rộng hơn nữa, đi vào chiều sâu theo những công ước quốc tế, trong khi đất đai của Việt Nam vẫn cứ bó buộc lại thì cần làm như thế nào để các doanh nghiệp nước ngoài tham gia như một động lực cho Việt Nam, thế nhưng cũng phải đồng thời đề phòng xảy ra những xung đột có thể phát sinh. Bất cập ở đây là Luật Đất đai chạy quá chậm, không theo kịp với thị trường. Trong khi yêu cầu đặt ra là pháp luật phải hướng dẫn thị trường, phải đi trước thế nhưng hiện nay Luật Đất đai chưa làm được việc này.

Theo Báo Lao động